陈建友房地产律师专栏：新移民首次装修房子易受骗

加州房市复苏了，买房子的人数越来越多，超低利率与昂贵的租金也致使许多房客认为买房比租房更划算，而投资客也受双位数涨幅的房价所鼓舞，乘骑「抢房」的浪朝，与首次买主（First Time Buyer）一起竞相加价, 房价也就被抄的一天高过一天。在湾区、洛杉矶2个星期就把房子卖掉的案例比比皆是，卖房甚至不用登广告就能卖得高价，试问，6%的经纪佣金还合理吗？

现下求售屋的库存却是不断地下降。最近的数据显示，现在房子一上市平均2个月就卖掉，远低於3年前的6个月，差距有天壤之别。短期内，低库存的状态可能不仅不会改善，甚至还会持续或恶化。

供不应求房子真的好卖吗？

低库存的原因所在，无非是与法拍屋的缓慢消化速度、新屋的延后起步及今年开始实施严格的「屋主人权法」有关。

虽然随着房价的上升，市场上的「溺水」屋的库存也开始下降，但是全国的「溺水屋」的数量仍然居於百万数。中小型建商虽已开始「招兵买马」，但几年前被解聘的廉价工人已返乡求职，恐怕也不会回来了，所以建商因缺乏人手而建屋速度缓慢。

面临法拍的屋主，眼见房屋又恢复净值，舍不得让银行收回房子，或把房子短售掉，也纷纷求助於「屋主人权法」的保护。

房市供不应求，僧多粥少，房子很快就可以卖出去，有一些卖主，尤其是房屋刚刚才恢复净值的「溺水」屋主，会心想：「现在卖房子好像比以前容易多了，6%佣金还算合理吗？这个价钱可以减吗？」

有史以来，加州买卖交易中，经纪人的服务报酬一直是以佣金来支付的，自上世纪到现今，行情一向是卖价的6%，这并不是法律的规定。佣金与卖价的比例其实是以市场为导向的。

网络发达经纪角色受到冲击

有些消费者会认为，房市如此炙手可热，随着网络的发达，年轻一代的买主可以不需透过地产经纪，就可以亲自上网登入类似「Redfin」、「Zillow」、「Guest MLS」等为买主所设置的地产网站，得知卖房资讯。一般低价位的房子，只要房子上得了MLS(Multiple Listing Service), 屋主能把房子的资料及卖方的联络资讯输入网上表格，使网络上的买主就同时获知同样的资料，马上就会有很多人自动招上门来，卖方经纪更本不需要化钱刊登任何广告，或打印传单，顶多需要做1、2天的「Open House」展示房子，在很短的时间就与买主签订合约。

任何人都可以从互联网蒐集学区及房子周围环境的资料，以往网络还未通行之前，买卖双方都得倚赖当地经纪人提供这些资料。互联网通行后，高科技环境里长大的新一代，不需经纪人的协助，都能轻便地上公开的地产网站去蒐集房子的比较价格，来了解出售屋的市价，虽然了解的程度不及经纪人的专业水平，但不致於对房子的市价完全没有概念。

依客户需求量身订做服务

纵使消费者已越来越不需要太依赖经纪人提供全方位卖屋服务，但是经纪人的专业协助是不可能完全不需要的。由於只有会员才能上「MLS」，而要持有经纪执照才能成为MLS的会员，所以，一位想自己出售房子的屋主至少需要经纪人帮他上MLS登记房屋出售资料。

若屋主为了省佣金而削减经纪人的服务项目，例如有些屋主懂得如何布局房子，也愿意自己负责这方面的工作，并且愿意亲自展示房子，而经纪人也不介意因此少拿佣金，尤其是像现在僧多粥少的时候，为了做到生意，经纪人或许愿意按屋主的需求来量身订做服务的范围。

调整佣金制度并非不可能

其实，在纽约卖房，如同世界上许多国家一样，经纪人就纯粹是一位仲介，为买卖双方做完穿针引线的工作，他就可以赚取应得的佣金，而他只须为买卖双方敲定一张含有基本条件的意向书，再经由律师准备一切买卖文件包括正式买卖合约，经纪不需等到交易完成后才能赚取佣金。

消费者可能不知，事实上加州有不少律师也持有经纪执照，也能协助屋主省下至少一半的佣金，因为律师有地产执照，他能上MLS登记房屋出售资料，而且地产律师熟知法律，可以为客户把关到底，遇上法律问题时，所获得法律咨询是直接的，不是从经纪过来的二手资讯，不会有任何沟通上的误差。

前所未有的超低房屋库存，在抢房」时期中，对於卖方而言，无论6%或甚至4%佣金, 传统的「卖方出钱」的佣金制可能已经不实用，佣金是否可以削减或由买方支付，都不是不可能的事。

文：陈建友律师