陈建友房地产律师专栏：短售惊喜- 一箭清偿债务

拖欠房贷、 房子严重「溺水」的屋主，面临法拍时，首先会设想请求银行修改贷款，把月付调低。若银行拒绝屋主修改房贷的申请，屋主也只好选择以短售将房子脱手。

其实，现今短售所带来的冲击不再像过去严重。债务方面，只要银行愿意合作、允许屋主短售，按加州法律，银行将来不能向屋主追索短缺。税务方面，只要屋主在2013年12月31日之前完成短售，屋主不须为所注销之债务缴税。信用方面，两年后可以重新合格申请房贷。

除了能够摆脱法拍梦魇以外，短售还会给一些屋主带来意外的收益。一般从短售中能获得的利益，仅限於清除登记於短售屋产权上的银行抵押贷款。万一短售过程中，产权上冒出其他债务，如信用卡或国税局留置权等，针对此类债务，屋主就得自己筹钱偿还，银行是不会为屋主埋单的。

可是，若能够事先策划好，屋主或许能透过与买家商议价钱时，要求买家为卖家偿还产权上所登记的各类债务，交换条件为卖家把房价压低，然后由律师与银行谈判，让买家能省下大笔资金，达成以双赢为宗旨的交易。羊毛出在羊身上，终究还是变成银行间接为屋主的私人债埋单了。

以张先生的案子为例。张先生是个小型承包商，房地产高峰时期，由於当时次级贷款简易合格，他原本计划乘房市还蓬勃，一口气在旧金山市买下四栋独栋屋，整修后再卖出，赚取短期利润。殊不知工程还来不及完成，法拍风波突然到临，市场迅速转变，房价猛烈下跌，张先生的资金就因此被套牢了。

没料想到这场风波会如此漫长，经济衰退后，虽然所幸其中一栋房子（甲栋）能及时脱手，张先生付清房贷之后，还有剩余利润，但是财务上却受另三栋房子的房贷月付拖累，他的房子也就接二连三的拖欠房贷而面临法拍。

以张先生的财务情况而言，保留全部3栋房子是很艰难的事。最实在的解决方法应该是为自住屋（乙栋）修改房贷，把月付调降至可负担的金额，保住乙栋，而以短售的方式处理另两栋出租屋（丙栋及丁栋），这麽做才能让他的信用不受严重冲击。否则，让银行法拍掉其中一栋房子的后果是，他将七年内不能合格申请房贷。

可惜张先生等到银行两星期内快要在拍卖现场出售他其中一栋出租屋（丙栋）时才找律师协助，此时已晚，律师虽能几天内找到买家并协助买卖双方签订短售合约，但短售的申请因赶不上时限而被银行拒绝，接着房子就被投资客在拍卖现场买下了。

当时丁栋的市价是140万。经过这次丙栋的不幸事故之后，张先生下定决心不再让丁栋有同样的下场。此时，虽旧金山的房市已越过谷底，但丁栋仍然「溺水」。在律师的协助下，很快就以低於市价30万的价格（即110万）与买家签订合约，本来打算保留一点谈判的空间与银行交涉。可是「奇蹟」出现了，银行竟然连个价都不还，就一毛不减的答应了,而且还愿意等成交后支付3万元给张先生作为奖励。

事实上，申请短售丁栋的同时，律师也为乙栋申请修改贷款。虽银行已通过乙栋的申请，但是在调查张先生的信用记录时，乙栋的产权就冒出了个人信用卡债及甲栋过去所欠的地税等留置权。原来他3年前入不敷出，不缴卡债，信用卡公司因此把他告上法院并获得2万元判决；他「祸不单行」，3年前卖甲栋时，由於公证公司的疏忽，成交过程中竟然漏掉部份甲栋的地税金，地方政府收取不到地税金之下，就按州法把它变成「unsecured tax lien」，其效用在於能够让加州政府在张先生名下一切地产设放留置权，透过未来交易索取税债。

银行通过乙栋的修改贷款的前提条件是，张先生必须自己掏钱清还一切债务。可是，张先生没有资金还债。

此时，虽丁栋的产权报告还未出现，但透过乙栋的修改贷款的申请，张先生已预料同样的留置权会出现在丁栋，於是律师提前告知买家这个坏消息。买家因已申下30万，而且湾区也刚掀起一股「抢房」潮，短期内房价还有上涨的空间，买家考虑了一天，就同意透过丁栋短售，为张先生偿还一切私人债。

这次张先生也就因祸得福，不须宣布破产，一下子突然间变成无债一身轻！