HomeLoan123 贷款答客问

问：我对美国的贷款毫无概念，我的贷款经纪应该给我那些资料，让我对可能产生的花费及利率有一个大概的了解？又，APR是什麽？

答：美国政府为了保障一般大众，对於货款机构有些法令规定。当收到客户申请表格三天之内，贷款机构应该至少给客户二种文件(1)GOOD FAITH ESTIMATE, (2)TRUTH-IN-LENDING。GOOD FAITH ESTIMATE上列出货款金额，当天日期，当时利率，有多少点费(POINT)，以及在此贷款作业中所可能产生的相关费用。另外，当你的贷款百分比超过80%时，一般LENDER会要求客户另外付一个信托帐户(IMPOUND ACCOUNT)。其中大致包含了二个月的忙屋保险应付额，二个月的贷款保险(MORTGAGE INSURANCE)应付额，以及二到八个月的房地产税应付额。此帐户内的钱还是你的，只不过当你不付PAYMENT时，LENDER会使用这些钱去帮你付即将到期的保险费及房地产税。同时，你每月的PAYMENT也将加上按月摊付的保险费及房地产税。

TRUTH-IN-LENDING(REGULATION-Z)上会列出APR(ANNUAL PERCENTAGE RATE)，LENDER实际上借你的金额(应该是贷款额减去你缴出后会回到LENDER荷包的金额)，以及此贷款若从头付到尾你所需付的总金额。同时，它也列出以后每个月你可能要付的金额(例如：浮动利率，按照目前指数，以后每个月的付款金额)。

在TRUTH-IN-LENDING上也会列出贷款是否提早付清的处罚，以及假如它是BALLON PAYMENT(最后一个月需付比正常多得多的金额)，到期应付的金哦。

一般来说，客户很难理解APR的意义，而因它所造成贷款经纪与客户之纠纷也时有所闻。这里，我举一个例子，可能你比较容易了解APR的意义。

在廿、卅年前，美国政府一般LENDER的管制没有现在这麽严谨的时候，一个客户到街上去找一个贷款(我用一年到期的来做为例子，比较容易了解)。他问到了三个LENDER，以下是他们提供的货款：第一家利率8%，但所有费用加起来是6%(6个POINTS)。第二家利率9%，4个POINTS。第三家10%，只收二个POINTS。假如你像很多客户一样只注意利率，那你很可能选择第一家。但事实上第三家才是最好选择。虽然它的利率10%是最高的，但真正包含一切费用都计算进去的真实有效年利率(APR)12%是最低的。而第一家的APR是14%。APR是把所有贷款费用都考虑进去计算而得的真实有效利率。会影响APR的项目包括：点费(POINT)，PROCESSING FEE，UNDERWRITING FEE，WIRE TRANSFER FEE，TAX SERVICE FEE，预付不足月利息(PREPAID INTEREST一般在15～30天左右)，前面所提的信托帐户备金，以及其他一切贷款公司产生出来的杂七杂八的其他费用。

但APR有时提供给你的讯息也可能会误导。一般来说，你选择贷款可以挑利率高一点而点数低一点的(BY UP，买高利率)，也可以挑利率低一些而点数高一点的(BUY DOWN，买低利率)。目前LENDER一般的安排是你BUY DOWN所多花出的点费大概可以在六年左右赚回。因此，对一个30年或15年期的固定贷款，你BUY DOWN的利率愈多，则你的APR就会愈低(因为计算时把所有费用以30或15年分摊)。一般反应快的客户可能马上就想到，可能应该花很多的钱去BUY DOWN利率。但事实上，在加州一个贷款的平均寿命在近十年来说，可能已不到六年。也就是说，你所花的钱可能在你还来不及赚回来的时候，已经因为你售屋或重新贷款而来不及了。我对各位的建议是，就像很多事情一样，过与不及可能都不如中庸一些来得好。

一般的做法是，当你预测利率在往后几年会上昇，那你不妨多花一、二个POINTS去买低利率。若你预测利率会下跌，则你花的POINTS愈少愈好，最好选择零POINT或LENDER有REBATE的负点数。当然对於后者，你的利率会稍微高一些，但不到一、二年，你可能又可以重新贷款换成低利率了。

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