着急！手上缺钱，房贷没还完，如何利用房子再贷款？

很多朋友都有这样的经历，刚刚拿到一个投资的项目，前景非常好，但是手上却没有大额资金投入，用房子抵押贷款吧，又担心房贷没还完，怕银行不给贷。其实，有一种叫做Cash- Out Refinance的贷款方法，就是可以抵押这套未还完贷款的房子，从银行贷出资金。

一、什麽是Cash-Out Refinance？

Cash-out refinance就把一个房子的总价值扣除已经有的贷款金额的部分（equity）作为抵押拿cash出来。比如说，有个房子买的时候成交价是$600K，贷款了$480K，那麽你的equity就是$120K，过了三年以后，房子的市价涨到了$1M，房主需要用钱，那麽就可以从$ 520K的equity中拿一部分出来，比如说，拿出来了$ 200K，且当时原来的房贷剩的balance是$400K，那麽新的总贷款金额就是差不多$600K，申请cash-out refinance的银行会用这一个大贷款付清原来的贷款，剩余的就是可以拿出来的现金，原来的银行的贷款被close掉，只剩一个大的。

二、什麽样的房子可以做Cash-Out Refinance？

大体上普通的1-4 unit的single family house, multi-unit house, townhouse, condominium都可以做cash-out refinance，只不过有些lender有些特殊的规定，例如投资房的condo不能做cash-out等。

三、能拿出来多少钱？

先说一下贷款金额，金额小於$ 417K的叫做conforming loan，介於$417K到$625.5K（以1个unit的房子，加州大部分地区为例）之间的叫做conforming-high balance loan，大於$625.5K的叫做jumbo loan。Conforming贷款都能拿出来$417K，high-balance贷款不同的银行规定不一样，有的没限制，有的规定只能最多拿出来$250K cash （比如说现在的balance是$320K，贷款$570K ) ，有的是$300K，有的是$500K，等等。Jumbo loan的cash-out比较特殊，每个银行的规定不太一样。

再说一下贷款的金额占房子价值Loan-to-Value( LTV)的问题，自住屋的1个unit的房子的LTV是到80% ，2-4个unit的房子的LTV是到75%；投资房1个unit的房子的LTV为75%，2- 4个unit的房子为70%.

四、能有几个有贷款的房子?

(1)如果想做cash-out refinance的房子是6个月以内用现金(cash)买的，那麽包括自住屋以及这个想做cash- out的房子在内一共可以有不超过10个有贷款的房子;

(2)如果想做cash-out refinance的房子是买了超过6个月的，无论是不是用现金买的，那麽包括自住屋以及这个想做cash- out的房子在内一共可以有不超过6个有贷款的房子(不是4个！）

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