房产自用与出租-当房东也要提前规划好系列（一）

当我们购入第一套房产开始，也是个人理财部分最大的资产。本系列的讲座，赵会计师和你聊一聊买自用房，第二套度假房和单纯的出租房都会有哪些税务问题。本系列的讨论内容不包含Coop。

首先我们要了解两个内容。第一，叫做被动收入Passive Income的原则。第二，贷款利息mortgage和real estate tax地税的规则。

在讲被动收入原则前，先和大家谈谈什麽是主动收入。主动收入指的是纳税人通过提供服务，实质参与到了经营活动当中赚得的收入。那麽被动收入也就很容易理解，即投资收入。主动收入和被动收入在税法上的处理方法完全不一样。我们在前篇文章W2和1099谈到过关於主被动收入缴纳的FICA税的不同。这里我们在出租的范围内讨论两者的不同。通常原则是，被动收入如果小於相关的费用，那麽就会产生亏损Passive Loss，这个Loss不能用於抵减主动收入Ordinary Income。但是，在出租房产时，有一个特殊原则，就是说如果房东提供基本的服务，包括维修清理，审核批准房客，那麽出租行为不再是被动经营行为，在税法里叫做积极参与经营Actively Participate。这样的话，如果当年的出租有亏损，那麽可以用一定数额的被动经营产生的亏损抵减主动收入。具体数字我们在下期会谈到。所以，作为房东，我们要尽量利用好这个原则。如果纳税人的房产交由托管公司管理，在这种情况下，出租行为就变成了纯粹的被动收入。因此，如果当年的经营是亏损，那麽这部分亏损不能用於抵减当年的任何主动收入。只能等到将来扭亏为盈，出租有净收入的时候，才能使用。补充一下，我遇到过客人问这样的问题，我今年收到的房租很多啊，为什麽会有亏损？大家别忘了，出租房的费用除了贷款利息，地税，水电维修费等，还有一笔很大的费用，那就是折旧。所以虽然你收到的现金/支票，但从账面上看，仍然可能是亏损。交税与否是看你账面是否有盈利，而不是你收了现金/支票就一定要交税。

第二，贷款利息和地税

贷款利息我们要在自用和出租下分别讨论。大家可能认为个人自住房的贷款利息一定可以全额用来减税，其实是不一定能全额减掉的。贷款利息通常可以全额减掉，但是前提是要以房产作为房贷的抵押，并且要是符合条件的居所（每年最多两个自用房产能作为Qualified Home，一个是主要自住房产Primary Home，一个Second Home度假房产，如果主要自住房产贷款还清，并且纳税人继续住在里面，那麽其他的多个度假房产，每年也只能用一个作为Qualified Home）。全年的mortgage debt总数小於$1,000,000，满足以上前提条件，可以在1040SchA上减掉贷款利息。后面我们会讲到度假房出租时，有可能无法全额减掉贷款利息，因为度假房有个人使用的部分，需要分3种情况讨论细节。单纯的出租房的贷款利息比较简单，因为这是出租费用的一部分，可以在1040 Sch E上抵减房租收入。地税通常是可以全额使用的，不受房产数目和自用或/出租用途的限制。

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