出售空权 注意事项

问：我在纽约市有栋三层高的楼及占地比率低的商业房，最近有很多地产经纪鼓动我，出售房子的空权(Purchase and Sale of Air Rights)，所出价格很吸引人，但我担心卖掉后，自己的享受度与将来的发展可能会受限，以及房子的购入价与卖出价悬殊，导致税赋严重等，特来请教。谢谢。

答：阁下谈到的出售空权，包括：扣除房屋自地库到房顶，连同现存建筑物或常见电讯收发设施外，余下的可发展之任何空间、未用的建筑地积、整栋房依政府计划及发展局所订最高建筑面积却只用了部分而余下的面积、房边视空及顶上高空，都算作被买之物。

◎出售空权

购买这类权利的人，一般是大发展商或专做这类买卖的房地产经纪，好使目标发展可建面积超过政府划区及发展所限面积，因加入邻居上空权后可建面积增加，能建筑高大建筑物，如豪华大楼、酒店或高回报率建筑物。最明显的例子，是候任总统川普，在纽约市上城，购买了足够的上空权后，建造了高耸的川普大厦。

有很多房产发展商利用这一法律，从小业主买入权利，又在同一或邻近地段买入大量可发展空权，发展高楼大厦或从事买卖牟利。买卖空权合约，将详细列出双方的资格、期望、条件；彼此声明及承诺、责任义务；交易条件细节（如价格、订金）、成交细节；成交前双方要求及成交前提；也要求卖方同时签订划区发展及互动协议。

虽然有些业主希望卖去空权后，仍有权在原有物业向旁扩建或房顶加盖（如阴蓬等），但买主愿出的价钱是尽量购买到一切可以使用的权益，所以在买卖协约中，很难有扩建加建的法律权利。

因为所有余下权利都卖掉，日后与发展商及其转售后，有不少涉及两栋建设物及其居住者互动的行为，理应达成共识或协约。简单举例：发展商在兴建中，为确保取得最后所建物官方入住证(CO: Certificate of Occupancy)，互相都不能或允许任何违规行为及记录存在，否则必须尽快清除，不能躭误。除非建筑如期竣工，取得所需的CO。

因购入空权时，一度将地段合并归入发展商物业地段，在地税账号、分配、政府通知上都可能混淆不清，如何划分、清除违规等，会有不少要互相理解帮助；当发展项目完成后，应尽早就自己地段申请独立地段编号分配，以达到各有独特地段资料，彼此责任分明。

在自己物业的管理及维修上，尤其是屋顶保养，可能涉及已售出空权，因此需有效及公道周详的互动协议。很多细节条款，一般会列在协议内规划(Zoning Lot Development and Easement Agreement)，简称ZLDA。

出售空权，比出售房地产繁复得多，应聘请专业律师处理。

◎售后利得税

出售空权后，缴付昂贵的利得税，可援用国税法1031同类物业交换方式，将卖价扣除有关合法开支（如：经纪公司佣金、律师费）等项目后，余数拨往新购的交换物业，以享受延迟利得税的缴付。只是运作选择物业时间及订金、成交尾数等要小心。详情请上网看本报2016年1月「1031 延税售楼之后˙如何掌握换购期限?」一文或用手机扫描右边二维码。

来源：角声号角月刊