最高贷款额的计算方法

银行批贷款时最重要是要计算家庭承受能力，不单单只是首付的多少，购房者能否能够支付整个房屋贷款更为重要。购房者常问的一个问题是：我能够买到多大的房屋？我能够贷到多少钱？除了首付考量，银行使用借贷收入比率（DTI）来决定你的最大的贷款额。

银行主要考虑你的年收入和年借贷计算借贷收入比率。一旦银行计算出这个最大贷款额支付，它会用目前的贷款利率去计算出贷款额，然后得到能够贷多少款。

借贷收入比率被视为两部分：前期比率和后期比率。借贷收入比是前期比率。前期借贷收入比就是每月房贷支付额比购房者每月的收入，而房贷支付额包括所有的债务，如每月贷款本金和利息、每月地产税、每月房屋保险、每月管理的费用。贷款银行希望前期借贷收入比率不要超过28%。银行倾向你每月收入28%或者以下用来支付房贷。

借贷收入比率的第二个部分是后期比率。后期比率由下列内容组成：每月房屋支付、每月最低信用卡支付、每月儿童支付或者赡养费支付、每月汽车贷款费用、贷款的每月分期付款等。一般来说，银行希望后期比率低於36%。

借款收入比率的计算方法是，把所有的借款都加起来，然后用总收入来除，就得到这个比率。例如，每月房贷是1500元，汽车贷款是100元，其他贷款是400元，故你每月借款是2000元。假如你每月收入是6000元，你的借款收入比率是33%。贷款银行最高的借款收入比率是43%。不过，联邦房屋管理局的FHA最高比率可以达到50%。

对购房者来说，首付很重要，应该先考虑。人们都以为购房首付最低是20%。如果房价是30万元，首付就要6万元。当然，首付比例高，贷款申请容易获准，贷款利率也较低，屋主每月的支付额也低。但是，其联邦房屋管理局（FHA）允许的首付最低定为3.5%。你想到过这麽低的首付吗？

不过，称联邦房管局的房屋贷款多少有点用词不当，因为该局并不发放房贷，而是房贷的保险机构。联邦房管局是一个联邦机构，帮助购房者获得房贷，特别是首次购房者。联邦房管局制定一些有保险的贷款标准，如果银行按照这个标准发放房贷，而这些贷款又符合它制定的标准，该局将负责赔偿贷款的损失。

联邦房管局的贷款指南在信用分数和贷款首付上相当宽松。只要借款者对低的信用分数有合理解释，该局就会给他们的房贷提供保险。联邦房管局担保的贷款还有其他的好处：首付可由礼金组成；信用分数可以低到500分；房贷保险可以在交易完成前支付部分，余下的以后每月支付。而且，该局还通过「回到工作计划」（Back to Work program）帮助那些不幸的屋主，如房屋刚被拍卖、公司破产等。该局为全国高消费地区设计担保的房贷规模最多可以达到62万5500元，这些地区包括加州的橘县、首都华盛顿地区和纽约的五个区。

另外，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是两家联邦政府担保的贷款公司。它们掌控住宅主要贷款信用市场，近期已经宣布房贷的首付可以低至3%。假如你是在职的或退休的服务人员，或者住在农村地区，你甚至可能符合零首付的项目，这些项目可以从退伍军人部或者农业部获得。因此，在寻找贷款时，你应该问贷款公司询问是否有各种选择的首付。

为何买家都相信20%的首付是必须的？这是因为常规贷款要求20%首付，这样房贷保险（PMI）就不需要了。若是有了贷款保险，当购房者付足20%后，就不再需要贷款保险。例如，若是支付四年房贷保险后，房贷保险可以去掉。（作者为注册会计师及理财顾问）

来源：世界新闻网