美国应税收入之出租住宅与度假屋

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如果您收到出租一个住所单位的租金，如一栋房屋或公寓的租金收入，您可以扣除某些开销。这类的开销可以包括房屋贷款利息、房产税、意外损失、维修、水电杂支、保险、及折旧，这些开销会减少租金收入的应纳税额。您通常可在1040表【美国个人所得税报税表】和1040表副表E【附加收入和亏损】上申报收入和支出。如果您以出租谋利，不使用住所单位为本人居住处，那麽您可以扣减的租金开支可以超过您的租金收入总额。但是您的租金损失，通常将会被“风险”规则和/或被动(无实质参与)投资规则限制。有关这类限制的资讯，参阅925刊物【被动(无实质参与)投资和风险规则】。

如果您出租一个住所单位给他人，而您也用此作为本人的住宅，那麽您可抵扣的租金开销可能会受限制。如果您在报税年度中本人使用此住所的时间超过下列二者之中较多的一项时间:

1. 14天或
2. 以一个公平的租金价格出租给他人总天数的10%,

则您会被认定使用这栋住所为本人的住宅。您有可能会使用一个以上的住所单位为当年的本人住宅。例如，如果您在主要的住家中住了11个月，您的主住家就会当成一处个人居住处的住所单位。如果您年度内在度假屋住了另外的30天，您的度假屋也会被当成一处个人居住处的住所单位，除非您在年度内以公平的租金价值把度假屋出租超过300天。

个人使用的住所单位的一天是被下列人等使用的任何一天：

1. 您或任何其他拥有其中权益的人，除非您把您的权益以一份共享的净值融资的协议租给了另一个业主，作为他或她的主要住家
2. 您的家庭成员，或任何其他享有其中权益的人的家人，除非这位家庭成员将这栋住所作为他或她的主要住家，同时也支付公平的租金价格
3. 任何人在协议下让您使用一些其他的住所单位
4. 任何人支付少於公平的租赁价格

如果住所单位用於出租和个人使用，您通常必须以双方使用目的的天数为基础将总开支分摊於出租用途和个用途。您将无法扣抵超出租金收入总额限制的开支(您的租金收入总额减去出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支，如房地产经纪人费和广告)。但是，您也许能将某些租金开支推到下一年，但需根据那年的总租金收入的限制而定。如果您在1040的附表A【列举扣除额】中列举扣除，您仍然可以扣除您个人部份的房屋贷款利息、房产税，以及列在附件上的意外损失。

当您使用的住宅单位作为本人住宅而用於出租的时间少於 15天则有特殊规则。这种情况下，不用申报任何的租金收入，也不扣除租赁开支的任何费用。

另一种特殊的规则适用於当您把您家的一部份租给您的雇主，并在该租用空间中为雇主提供服务。这种情况下，要申报租金收入，而且在某些限制下可扣除出租部份的房屋贷款利息、房产税、和意外损失、以及租赁开支，但不能扣除任何业务开支。有关这些限制的资讯，请参阅587号刊物【为业务使用住宅】(包括日间儿童托育服务提供者的使用)。

有关提供住家物业的租赁的资讯，请参阅527号刊物【住宅租赁财产】(包括度假屋的租赁)。

来源：美国国税局IRS