如何购买银行屋？

   对於银行屋，有人认为法拍卖不掉银行才收回，所以房屋位置大都很差，其实这是一个误解。

   很多银行屋不是没有法拍成功，而是如果价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，其实这是银行的一种止损方式，并非是没人买。

   其实，通过法律程序被拍卖的房子中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。而这80%银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。

银行屋类型

   银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭、多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是现状带住客销售（ASIS），另一种就是交空销售。

   现状带住客销售： 房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。 另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的周边看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%至35%以上。

   交空销售：空房卖得很快，深受大多数人喜爱，空置房是可以进去看房的，这样的好处是能够看得见风险。假如你不懂装修，可以找一个装修师傅去帮你看房，这样就能够估算出买这个房子是否划算。

购买有差别

   购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，转让税是50万以下的交1.425%，50万以上的房子要交1.8%。这个钱是必须要交的，普通买卖的房子则是卖家交。购买银行屋的时候，通常银行都已经把这个房子的一些拖欠的贷款、地税、水费付清。但有一笔欠款银行是不负责的，那就是房屋局的罚款，这个费用99%的银行是不会付的，需要屋主自己承担。

银行屋贷款

   银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，银行的估价师是可以进去估价的，之后才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。

   不过，如果信用特别好且工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。

   大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。

美国中文电视「安家纽约」专栏

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