欠税房的投资

量化宽松所带来的低利率有如观世音菩萨的净瓶水，使美国境内不少溺水屋败部复活，枯木逢春。只是近十年来，一般中产阶级的实质所得却一直在下降，再加上有些家庭缴不出税，房子被政府接手拍卖：欠税屋拍卖（tax delinquent sale）之风曰盛。因为其中有可观的利润可得，不少人对此趋之若鹜！当一户人家付不出房税（或其他税或费用），当地政府可对他的房地产宣告拥有债权（lien），再不付的话就会把这欠税债权（tax lien）出售。这对欠债的家庭而言有如热锅上的蚂蚁；对投机者来讲这不啻是天上掉下来的馅饼。在你居住的小镇上，这种交易一直都在进行着，只是一般人不知道而已。

首先当地的政府会以签收邮件发信给户主及其他债权人，告之有关拍卖房子之事，然后刊登在当地报纸上（一般是四个星期，每星期至少刊登一次）。如果户主搬走了，就在庭院前去插牌以招徕更多的竞标者。普通有两种方法拍卖：租税房契（tax deed）或租税债权（tax lien）拍卖。前者以卖屋为主而后者以卖债权为重，但如果欠税者无法付清欠税、利息及费用，最后都是殊途同归：以卖屋来清偿债务。

拍卖屋子的底价以欠税额、利息、其他债权、费用等来决定，出最高价者得标。得标者通常要缴5%左右的订金去拿到一张买卖证明（certificate of sale），然后到房屋估值部（assessment office）去估计房子的税基（assessed value）价格：税基价格一般在市价的二分之一或三分之一之间，因地而异。房税是以税基价格为基准的，否则一般百姓可吃不消。

得标者要负责这房子以后的房税，但要多久呢？答案在赎回期（redemption period）的长短：一年到五年都有。在赎回期内，如果原屋主付清欠税、利息和罚款，这张买卖证明取消，屋归原主。但得标者可取回订金、已付房税再加上利息（有时高达12%），比钱存银行要好多了。

如果赎回期过了，原物主无力缴付欠税及罚款等，得标者可将买卖证明转换成租税房契（tax deed）：在无特殊情况下它就是你的房子，但得继续缴房税。小心此时得标者并没有完全的所有权状保证，因此买不到所有权状保险（title insurance）。得标者应当再做一个所有权状追踪（quiet title search）以便以后转卖。至於标售租税债权（lien），一般采用最高标价者或最低政府利率（政府付的利息最小者得标）或随机抽样来决定。其余的手续与租税房契方法大同小异：买到租税债权的人在赎回期中等待：原房主不付清欠税就拍卖了，结果相同。

另一种常见的房地产拍卖为产权拍卖（probate sale）：一般用在死者无遗嘱（die intestate）或产权不清或不愿给小孩时，因此由法院判决归何方。首先由产权律师找一个当地的房地产经纪人代卖房子，参观房子。然后买方出价，越高越好由最高者得标（通常要付5%到10%订金）成为原始最高价格。此时产权律师向法院要求一个公开竞标曰（sale date），一旦定了日子在此后的30天至45天内要刊登广告，并列出个最低新价格（new accepted price）：原始最高价上调5%再加500元，随地方而异。

政府可能再度刊登广告以增加竞争力。如果无人跟进，由始初得标人获得房子。如有他人参加且赢得此标，得标人得付订金约10%，而始初得标人或许可以取回订金（请小心看规定）。

这种房地产投资利润都甚为可观，因为知道的人少，当地政府也急着用钱，所以接受价格都比欠税总额大不了多少。华人对此有兴趣者，要常翻阅当地报纸。但也要小心下列事项：事先检查房子状况来决定值不值得；你买到的租税债权不能转让或兑现；始初得标者可能会功亏一篑，如果突然有许多人竞标；地方政府不保证产权的完整，你自己要去追查；在赎回期间内不要大兴土木加盖，因为原卖主可以赎回。此外你如果最后得标了，通常要在72小时内付款，有措手不及之感。买这种房地产的不少是当地律师，在他人有急时廉价买入。

来源：worldjournal