房贷提前还本金 降有效利息

路透报导，许多屋主持有的房贷利率比目前市场行情高出许多，希望趁着近年来利率走低办理重贷，以降低每月房贷还款。但新泽西州房贷研究公司HSH.com的葛毕格（Keith Gumbinger）说，屋主即使没有赶上这波重贷潮，其实也可以透过提前偿还房贷本金的方式，降低实际支付的有效利率。

提前偿还房贷本金并不会真的降低名目利率，但会降低屋主在整个房贷还款期限内所支付的利息总额。不符合重贷标准，或房贷余额过低、以致於重贷并不划算的屋主，都适合采用这种作法来降低有效利率。

举例而言，一屋主最初申请了25万元的房贷，30年期的固定利率为6%。18年后他已偿还22万7355元，另剩下12年本金加利息的余额共6万2241元。在房贷余额这麽低的情况下，一般机构多不愿提供重贷服务，而重贷产生的过户费也不会划算。

不过，屋主若是每月额外偿还200元房贷本金，便可以提早两年还清房贷，且少付1万925元的利息。换算回来，屋主在这最后12年中所支付的有效利率，从6%降为5.36%。

葛毕格在其公司的网站HSH.com提供几种计算公式，譬如Prepayment Refinance（PreFi） Calculator可代为估算每月多偿还定额本金后的有效利率；而LowerRate Calculator则可让使用者估算若想取得特定有效利率，每月需额外偿还的本金金额。

对於有意采用这种方法降低有效利率的屋主，路透另外提供以下几点考量：

一、适用范围较窄

一般而言，持有老房贷又无法申请重贷、房贷利率很高、且希望赶紧摆脱房贷，以重新享有运用现金自主权的屋主，才会倾向采用这种作法。

二、比较机会成本

如果你可以藉由投资赚取比降低房贷利息更高的报酬率，那你并不需要用这种方法提前摆脱房贷。Bankrate.com资深财务分析师马克白（Greg McBride）说，个人若适用25%的税级，在考量房贷利息抵税优惠的情况下，6%房贷利率其实仅相当於4.5%左右。

三、考虑资产流动性

马克白说，「当你用白花花的现金或变卖其他资产来提前偿还房贷，那些钱就会被定死在这栋房子下，你的资产流动性也会大幅减低」。

来源：worldjournal