加州上诉法院敲响「双重代理」危机的警钟

2014年8月21日，洛杉矶世界日报报导关於一位中国富豪告马利布当地一家地产仲介公司及其旗下的一名红牌经纪的头条新闻。民事案件多如牛毛，况且类似买家告地产经纪虚报房子的实际居住面积，已经不是第一次发生的事情了，但媒体为何会给予此案头条新闻的地位，实在有点耐人寻味。

原来最近加州上诉法院推翻地方法院为该案所作出的一项裁决，在地产商界里掀起了不小波动，且败方地产经纪不甘败诉，已将此案告至加州最高法院，并且已经受其审理，估计明年中旬即将会有个了结，上诉法院的裁决若被肯定，对地产商现行的营运模式，将会带来非同小可、翻天覆地的冲击。

案中买家以1225万的价格，买下了原以为是拥有约15000尺居住面积的房子，居然只有9400多尺。若按尺寸来评估的话，这位不幸的现金买家亏了4百多万，对一般民众而言，这固然是笔大数目，所以这种事情的发生，无论从房子「缩水」或损失程度的角度来看，足以成为头条新闻的理由。但从更深的层面来看，这件案子所引发的效应就更为深远了，尤其是鼓励其地产经纪当「双重代理」地产商，规模越大，影响越大。

很现实的是，地产经纪的成功指标只看业绩，不看其他的，不管是金、银奖牌得主，恐怕评审不太考虑客户对於得主所提供的服务的满意度。案中上诉并且败诉的被告既是该地产中介公司业绩独占鳌头的红牌经纪人，去年成交了价值逾3亿美金的交易，占全美国第七名，若只看业绩的话，堪称地产界的佼佼者。此案能走上尽头也实在不简单，看来这位亿万富豪买家为的不是钱，而是「公道」两个字，於是充满着决心与对方斗争到底，否则这件案子早就庭外和解了，因为以经纪人的地位而言，不值得去冒险走上身败名裂之路。

其实案子在考验的，不仅是一位地产界佼佼者的人格，而更重要的是一个体制的诚信。反对「双重代理」制的少数地产经纪不少是曾经吃过「双重代理」不道德行为的苦头的买家经纪，有人称之为「法律纵容的诈骗」，这种言词表面上或许会让某些人觉得说得有些过份，但对一位律师来说，确实也言之不过。

理由是，若一位经纪人与他所代理的客户的关系是「Fiduciary」既信托关系，而法定信托关系要求受托者须对委托者忠心耿耿（英「undivided loyalty」），而同时加州立委立下民事法规，禁止经纪人向买卖双方互相表白彼此价格上的底线，而逻辑上卖方要争取的是最高的卖价，买家则背道而驰，要争取的是最低买价，两位立场南辕北辙的当事人由同一位代理人争取相反的利益，何异於一位律师在离婚案里代表夫妻两个人？

法律明文规定，违背信托（英「breach of fiduciary duty）」是诈骗的种类之一，那麽，禁止一位须尽其忠心耿耿责任的经纪人向当事人告知对方价格上的底线，不就是导致经纪人违背信托了吗？故理论上，每一位从事「双重代理」的经纪人都在诈骗他们的当事人，而全美只有4个州规定「双重代理」是不合法的，加州不包括在内。这种言论恐怕难以说服同业者，因为「双重代理」制的受益者主要还是大型地产商。

综观「双重代理」制的利与币，好处方面，一个观点是，同一个经纪人协调双方的作业会有更高的效率，能够提前或准时交割，其实这种想法未必正确，因为办事效率的高低完全看经纪人的素质与能力，由於经纪人良莠不齐，不能一以贯之，另一观点是，买卖双方或许觉得经纪人能够两头赚，比较愿意少收佣金，那麽卖家可以把省下的佣金，透过减低售价转到买家身上，这种想法也未必正确，是买家天真的想法，卖家岂不把省下的佣金放在自己的口袋里，不会因经纪人同意削减佣金而带来「双赢」的效益。坏处方面，简单而言就是经纪人无法对双方忠心耿耿，一方若受益，另一方就肯定受损，因为好处是从另一方得来的。

这个案件之所以被地产商瞩的原因不在於「双重代理」制是否会被废除，因为那是由加州立委，而不是由法院来决定的，重点在於法院对於同一个「broker」期下的不同买卖两方的各自「salesperson」本身对於当事人是否持有信托责任的看法。以往几乎所有地产业者向来认为，在此情况下，虽然「broker」固然是「双方代理」，两位「salesperson」即便由同一个「broker」聘雇，只须单方面对他所代表的那一方承担信托责任，可是法院另有见解，裁定两位「salesperson」不分当事人都是任何一方的「fiduciary」。

了解什麽是信托责任的真正意义的人士能理解为何此案会给大地产商如此的焦虑，过去地产商能够以期下两位不同的「salesperson 
」来多少减少作「双重代理」的风险，此案例若被最高法院肯定，往后或许地产商对实行已久的生意模式会有所改变，有人会出於风险考量而主动放弃成为「双重代理」。当然，谁会主动这麽做，端看个人道德水平，立委若不废除「双重代理���制，有许多人还是照做「双重代理」不误，因为是合法的，管他道德不道德。