经济学家分析：美国房产仍有增涨趋势

据专业人士分析：美国房产就需求和供给两方面，美国房产市场复苏的大趋势还远未结束。 但预计复苏速度会有所放缓，将从高速增长切换到平稳扩张的阶段。 美国房产从2012年和2013年间房价上涨分别是6.9%-13.4%，其中包含有受到抑制的需求(如房贷标准偏紧等)，未来随着宏观层面的支持因素进一步改善，这一因素的影响将逐渐消退。 因此今明两年美国房价保持稳健复苏的态势仍是大概率事件。 

1、从美国房产需求来看 ，美国人口结构、劳动力市场恢复、与历史水平相比仍然较低的房贷利率、银行放贷标准的放松，以及租金上涨，都支持未来购房需求。

随着美国经济的持续复苏，这些趋势将出现逆转。 事实上，美国25-34岁男性与父母合住的比例在2010年后已经出现明显的下降，而年轻家庭数量在去年也录得明显的增长。 如果这一态势持续，将支持房市的刚需继续改善。 人口结构变化支持房屋需求回暖。 通常来说，年轻人新建家庭往往是住宅房屋的刚性需求。 然而，金融危机之后，美国年轻人新建家庭数量连续3年下降，尽管同期该年龄段人口数量持续增长。 其中一个重要原因是，受金融危机的影响，很多年轻人被迫搬回父母家。 2007年前25-34岁美国人与父母同住的比例均值不到12%，而危机后该指标快速上涨，在2013年底接近14%。

劳动力市场持续改善，支持居民收入持续增长。 尽管上文提到短期内工资上涨乏力导致居民收入增长缓慢，但中长期来看，随着劳动力市场的进一步改善，劳动力的供给和需求状况的改变将使得劳动力成本上升，支持居民收入增长。 失业率从2012年初的8.2%降至今年6月的6.2%，近期部分失业率较低的行业和地区工资上升相对明显。 往前看，计划提升雇员工资的企业比例还在增加。 收入增长一方面提升了潜在的购房意愿，另一方面也使得申请到房贷的可能性增加。

房贷成本仍处於历史低位。 与很多其他发达经济体不同，美国的房贷以固定利率房贷为主。 尽管去年一度出现显着上升，但目前房贷利率仍接近过去40年以来的最低位。 在基准情形下，美联储的QE减量会是循序渐进的过程，不会导致长期利率持续快速攀升。 事实上，今年1月份QE减量开始执行后，美国长期利率反而出现明显的回落。 市场预计到今年底10年期国债收益率将在3.2%以下(目前为2.5%)，从长期而言，对购房者仍非常具有吸引力。

房贷发放标准可能放松。 危机后银行等房贷发放机构一度对发放房贷极度谨慎。 在这种情况下，很多在危机前能够很容易获得房贷的潜在购房者，往往难以从银行获得足够的贷款，直接减少了对房屋的有效需求。 然而近期这种情况有所改变，如果未来银行发放房贷的标准持续放松，有利於有效房屋需求的回升。

租金上涨较快，鼓励购房需求。 从消费者的角度而言，随着经济向好，购房的能力逐步增强。 但仍需要在租房和购房之间进行权衡。 如果租金上涨快於房价，那麽在边际上，有能力的消费者会更倾向於买房。 而从去年中开始，租金涨幅持续高於房价，这也会鼓励更多人从租房转向买房。

2、供给面的持续改善主要体现在以下几个方面 ：库存偏紧支持房价预期上涨；建筑商对未来的判断更加乐观；随着银行放贷标准继续放松，建筑商将更容易获得资金来扩大建筑活动。

房屋库存偏紧短期难以解决，支持房价预期继续上行。 本轮金融危机对房地产市场的冲击尤其大，导致房屋开工数量显着下跌。 目前不论是新房，还是二手房的库存均接近历史最低点。 单户型新屋库存从2006年5月的超过50万栋下降至现在的不到17万栋左右。 单户型二手房库存则从2007年中的超过400万栋持续降至去年底的不到200万栋。 可以说，库存偏紧在过去几年支持了房价的持续上涨。 而库存偏紧的问题在短期内还难以得到解决，导致房价继续上涨的预期强劲。 首先，新屋开工数量在危机后也大幅下降，即使过去几年持续改善，但按照目前的速度推算，未来两年还难以弥补新屋库存的缺口。 其次，经过前几年的消化，影子库存的数量也显着降低。 随着房价上行，银行也不急於将持有的止赎屋折价出售。 最后，库存偏紧也限制了一部分房主出售现有房产的意愿。 这些房主本打算在房价回升的时点出售房产，用来购买更大更好的房屋。 但现因房源紧张而无法升级，不得不推迟售房时点。

建筑商对美国房地产市场维持乐观。房屋库存偏紧、房价持续上行，进一步推升了建筑商的乐观情绪。 根据美国建筑商协会的调查，除了去年冬天异常寒冷的几个月之外，建筑商的乐观程度已回升至2005-06年的水平。 然而，新屋开工数量还远不及危机前。 去年末新屋开工数量不到100万栋，不及2005年底的一半。 从这个角度而言，只要能够获得足够的资金，美国住宅房地产市场的建筑活动还有较大的增长空间。

美国银行的贷款标准持续放松。 危机后美国建筑商在相当长的一段时间难以从银行获得贷款。 但随着实体经济的复苏，银行的风险偏好有所恢复，尤其是银行间的竞争重新越来越激烈，因此工商业贷款的发放标准在2011年底以来处於持续放松的状态。 这种情况下，很多中小型建筑商能够获得所需的资金，有利於整体住宅房地产市场的建筑活动扩张。

从总体分析来看，2014-15年美国大城市房价仍分别有上涨4-5%的上涨空间。 今明两年美国20个大城市房价还将继续趋势上涨。 事实上，在1季度异常寒冷的天气后，房屋销售和签约数量都出现趋势反弹，预示着今年初美国房市并不像某些观点认为的那麽悲观。

但值得注意的是，有很多难以量化的因素也会影响房价。 例如有些地区学区较好，有些地区自然资源丰富，另一些地区气候适宜，都会影响购房者的意愿。 以城市圈为例，纽约附近好的大学较多，加州某些城市也是如此。 这些地区的房价增幅可能比数量模型推导结果更快。 而北卡很多城市油气资源丰富，如果全球经济复苏提速，对能源的需求回升较快，这些城市的房价上涨空间更大。 因此，对於这些城市，更适合具体情况具体分析。

来源：搜房网