如何从第一个贷款规划实现拥有10个投资屋

这些年来，我帮助许多客户策划了数幢投资房的贷款，而就所累积的经验，与大家作个分享。我今天要分享的主题：如何从第一个贷款规划实现拥有10个投资屋？

1) 贷款的功能：以小抟大，市两搏千斤。举例：50万的房，20%的头款即10万投资，40万的贷款，不考虑其它费用或税的情况下，通过贷款，房价上涨20%以上，投资回报率为100%，如果是现金50万的购屋，投资回报率就只有20%。如果50万用贷款买3个同样价格房，投资回?率可能是300%.，贷款还有很多好处：利息可低税，查税有根据，(低收入通过贷款减少查税的风险，）银行有保护，（产权，保险，估价，洪水区，违章加盖等，）

2）贷款规划：网上，银行，贷款经记，地产经纪介绍，你的朋友，同事介绍的做贷款的等都能得到贷款咨询与服务，可是有一点，记住：房产贷款不仅是您人生中最大的一笔付债，而且是您拥有最大资产。贷款是需要专业规划。你需要贷款医师帮你诊断那一种贷款是最适合您或您的家人，因为贷款涉及到：产权，保险，银行帐户处理，税务，估价，利率选择，期限，贷款类别，借款人选项，财务规划等。比如，用哪一种产权方式？是联合均有权制joint tenants, ，或夫妻共有财产权community property,，或产权信托living trust。借款人选择？(产权夫妻，借款人为夫或为妻或夫妻，）贷款期限，15,20或30年，（与您的年龄，现金流，贷款金额大小，是否重贷有关，年青，中年或老年，）或是5/1,7/1或10/1? （与您的住房期限或将来是否投资房有关，）头款5%, 20%,25%或30%?（与保险，利息及净值有关，）贷款类别，第二个房是贷渡假屋或是投资屋？（这与选择保险与今后做投资屋有关，）想贷款投资屋，租金收入与租金开销如何处理对下一个投资屋贷款有关）？头款的赠予是转入借款人帐户还是直接进escrow这对银行跟踪头款来源及查税有关等等，这些问题处理得当，受益终身，处理不妥，隐焕无穷。

3）怎样快速拥有10个投资屋：答案非常简单：贷款规划，贷款的规划就象一盘琪，要将每一个移动的琪子，变为活琪。目前贷款审批：信用，收入，资产，房价.信用：660-740，3条信用线，2年信用历史。先买房，后买车，买房前3个月尽量少用信用木，特别是运通(American Express),不要用房屋净值贷款额度，Heloc，不要给人担保。不要将多年建立了信用的信用木关掉。不要申请新的信用木。收入：一般来说，每月重复开销只能占每月总收入的45%.没有车贷，学生贷款以及其它付债的情况下，月收入3500到4500可贷20至25万；月薪4500到5000可贷30到35万；月薪5500到6500大致可贷款40万。需二年的报税史。1099换W2, OK, 先w2后1099不OK ，所以，要贷款，想清楚，不要轻易换工作。自雇主，税后2年平均收入，应该是逐年好。用低的来秝；举例。拿1099是税后的收入来计算贷款额拿W2的用税前的收入来计算贷款额。租金应实报，最好是赚。收支票，存银行。维修发票留存档。不要收现金。资产：购房前3个月应将头款帐户安排好。贷款银行喜欢看到用於头款的兑帐单证明即Bankstatement在买房前90天，60天，或30天的钱数躺在那里睡大觉，不要动来动去，大进大出，更不可有现金存入。不同来源的钱应提早集中到借款人一个帐户，最好是一个新开的帐户。注意：投资屋不可有赠予。头款，备用月供，订金要100%来自借款人帐户。只有自住屋和渡假屋可以有赠予。房屋抵押：自住屋，可贷80-95%. 投资屋，贷75%.通常不允许有违规加建。要将房屋类别搞?楚，是Condo，Pud,或SFR. Condo 与town house是同一类，detached or attached，即相联或不相联，贷款包装与程序。

4）拥有10投资屋，并不难，收入也不需十几二十万，只要年薪可以供养自住屋。一般来说，50万贷款，8万年薪，30万贷款，6万年薪，20贷款，3万多年薪，房子自住屋没有贷款，2万年薪符合条件照样可拿到投资屋贷款。想要拥有多幢投资屋，其条件有三：1）25%的头款，2）每个投资房租金收入与租房费用相低后，有小赚，即正现金流，3）报好税，多报税。美国的报税制度对拿税人来说，购屋贷款大有益处，��去2年，凡是如实报税的，都享受到美国历史上低利率的贷款益处。我们来?笔帐，10万的收入，付3万的税，7万的年薪就可买60万的房，大约贷50的款，3万的税换50万贷款，享受最优的的贷款利率，无查税之忧焕；风险由大股东银行抗?；抗通胀；最最重要的：节下的现金，可买更多投资屋。记住：不要轻易浪费或放弃您难辛万苦付过税的可贷款资格。专业贷款规划是您的生财之道。看看我们的美国政府，欠中国那麽多债，股票，房子不照样涨吗？规划好，不要怕付债。借钱赚钱，是增资扩产的捷径！

5）哪些特殊情况下的特殊方案会让你拿到贷款？年青人贷款：大学毕业凭一个月工资单，头款5-10%，从亲戚或父母赠予；高收入大额贷款，可选择省月供的5/1,7/1,或省头款贷款对房价85不付pmi的特殊方案；持有大量现金，良好报税，应利用银行贷款准备类似现金购屋合约，买更多房；卖方为什麽喜欢现金offer，万不得己，用现金买房，只要现金处理得当，可在成交屋后立刻提现。如果你正转工作，无需新公司工资单，凭雇用合同即可。62岁夫妻，想从付清的房子提现或买房，可用反向贷款，不查信用，不查收入，不付月供。这是获取融资手段，但不是目的。外国人购屋，只要房价大於50万，不用来美，无需签证，不查在美收入，可贷60%,贷款额高达1干万。现金购屋可立刻提现，最最关健，头款要在购屋前60天作准备！对于商业自用达51%的医生，律师，会计师，批发商，进出口商，可采用付10%头款的商业贷款买办公楼，仓库，店面等，将每月1万元租金的支付能力变为2百万的自用房产。还有不查收入的商业贷款，贷款额高达2百万。