外国人卖房不缴税谁来为他埋单？

最近从报纸上经常可以看到类似中国人以大量资金投入美国房地产市场的新闻。这种趋势非但由来已久，而且还显得似乎方兴未艾，看来还会持续一阵子。今天报纸上公布的数据显示，外国人在美国购房的总额比上一年度增长了35%, 而中国人占外国人购房总数的16%, 是成长速度最快的购屋群体。

初来乍到的新移民虽了解美国不限制外国人在美国置业，以及税法各方面所享有的权利与美国公民或永久居民是平等的，例如若能满足税法规定，外国人也与美国人一样可以以1031交换税法来延缓获利所得需缴的税，或以121税法避免为高达50万的获利所得缴税，但是，许多人或许不熟悉，若卖家是外国人，买家就必须从卖家在交易中将取得的价款中为联邦政府扣留10%，以及州政府3.33%的税款。

这个要求出自於80年代通过的「外国人投资地产税法」（英Foreign Investment in Real Property Tax Act, 简称为FIRPTA）。依FIRPTA税法，美国境内的任何房产交易中，卖家须要在某税表上为自己的身份作出声明，以方便买家及交易中的相关人士，如买卖双方经纪及Escrow，在扣留税款方面作出相应的决定。

外国人或许不懂英文而得依赖於协助他完成交易的专业人士完成这方面的任务，往往会有人因疏失，甚至蓄意填错表格，而导致卖家离开美国后而没未取得的价款缴税，成为了国税局的漏网之鱼。这个情况一旦东窗事发，政府会先将矛头指向买家。

面临这种情况，一般民众接到国税局的联系时，会因对税法不熟悉而觉得莫名其妙，认为卖家不缴税如何会攸关买家呢？许多人不知，买家在房产买卖交易中，在税务方面也扮演着极重要的角色，税法把扣留税款的任务寄托在买家身上，由买家承担部份外国人漏税的风险，买家有责任从卖家手里获取身份声明书，并从文件的内容判定是否需要从支付给卖家的价款中扣留一笔钱，然后把扣留税款转交给政府。

而买卖双方的地产经纪人也各有向卖家索取身份声明书的文件。万一卖家不如实表白身份，后来导致买家因错认卖家非外国人，而最终没尽其扣留税金的责任而让外国人成为纳税之漏网之鱼，这种情况下，税法对於买方及卖方经纪须承担的法律责任会有不同的对待。

例如，买家经纪人若Escrow未关闭之前对於卖家是外国人的身份的事实毫不知情，则不须为卖家没为取得的利得缴税向政府负责。反之，卖家经纪人就另当别论，对於她来说，责任的归咎不取决於她是否对卖家在扣留价款税表上虚报身份的事实知不知情，而只端看卖家是否在税表上有没有报错身份，政府不需证明卖家是否蓄意虚报。对於如此严峻的法律，想必过去曾经在交易中代表过卖家的经纪人，现在获知无不闻之丧胆。

而Escrow的责任仅限於提供FIRPTA的说明书及相关税表给卖缴，并确保卖家完成填表及签字工作，而不必对卖家提供的资料作出核实，责任不如卖家经纪人的沈重。

买家一旦被经纪人告知说卖家虚报了身份而房产交易还未交割成功，一般都会主动的采取适当措施扣留税款，而经纪人既然已晓得情况，也会尽其责任告知相关人士，以免将来被蒙上蓄意与卖家串通的罪名，而ESCROW一般也不至於失职到犯下不可思议的严重疏失。

所以可能行最高的情况应该主要是卖家因不懂英文而随便填表，经纪人过於互相依赖对方会尽其监督责任，而到头来没有一位专业人士察觉到卖家犯下的错误而导致政府遭遇外国人漏缴税，最后倒楣的是卖家经纪人因此变成羔羊，冤枉为卖家埋单缴税。