如何计算贷款额

华人都有拥有房屋的情结，不管有钱没钱，都想有个自己的小窝。许多客户常常问我：我究竟能够买多少钱的房子？能够贷多少款？我的回答是，能够贷多少款取决於许多因素，包括每月能支付多少贷款、年收入、首付额和信用分等。

其实每月支付多少贷款是一个主要因素，而这是由借款人的月收入减去月债务后能用於支付贷款的百分比来决定的。在还掉债务和纳税后，这些钱还要支付生活费用。另外，借款人还要有留下部分现金，以备不时之需。因此，贷款银行要看几个文件，从中找出这几个关键的资料。

首先是联邦税表。一般来说，你要拿出过去两年的联邦退税表，证明你有支付贷款的能力，不过，有时有的银行接受一年的税表。这里有借款人的年收入的资讯，包括基础工资、佣金、奖金、超时工资、小费、出租收入、投资收入、抚养费和子女资助等。

其次是银行月结单。这里可以看出借款人是否有足够的存款能够支付首付（down payment）。因此，准备购房者要注意银行的存款数额。银行审核员还要仔细看看最近的银行进出账，确定你有没有隐瞒的负债或不正常的进出账。一些华人喜欢在申请贷款前存入大量现金，就容易引起怀疑。

还有每月的债务帐单。债务帐单包括每月最低的信用卡支付额、汽车贷款支付额、学生贷款支付额、抚养费或者子女资助、住房租金或者现有的房屋贷款支付额、出租房产的维持费以及其他要定期支付的个人贷款等。

最后是信用分数。申请人的信用分数是房屋贷款的关键因素。一般来讲，750分以上是好的，而680分以下则是差的。许多华人不重视信用分数，常常因为小事而影响分数，实在不值。

如何计算能够贷多少款呢？先找出每月的收入及花费。花费应该包括房屋贷款月付额、地税、屋主保险、信用卡月付和汽车贷款月付。然后，用月收入除以月花费，得出一个百分比，这个百分比不能超过45%，即贷款额的上限。如果是申请联邦房屋管理局（FHA）贷款，也许可以达到50%。

下面举个例子说明。某借款人申请30年固定利率房屋贷款。其年收入是12万元，年收入除以12，得出其月收入是1 万元。其花费包括：汽车贷款500元，信用卡250元，地税400元，房屋保险100元，总共1250元。因为申请人的月收入除以月花费不能超过45%，因此其每月的贷款额要用4500元减去1250元，因此其贷款月付额可以达到就3250元。

这样，申请人可以申请到64万1000元贷款额，如果贷款30 年的利率是4.5%，月支付额就是3250元。

有人希望尽早还完贷款，因此申请15年固定期限的贷款，其结果就与上面的不同。不管是贷款期限30年还是15年，每月最大的支付额都是3250元，改变的是贷款额。还以上面的例子来说明15年的贷款。

申请人每月的贷款支付额是3250元，利率从4.5%降低到3.5%，贷款期限从30年降为15年，贷款额从64万1000元下降至45万4620元。两者相比，如果贷款期限缩短，利率会下降，但是可贷款额也会下降。

如果首付额低於购买房屋价格的20%，借款人就要支付贷款保险（mortgage insurance）。这个保险是对贷款银行的保险。如果借款人无法支付贷款，贷款银行能够从贷款保险中获得赔偿，保费约为1.4%。

借款人还要考虑到屋主管理费。如果购买共有公寓（condos）或者是连排屋（townhouse ），需要支付这个会费，用来支付一般设施费用、屋内服务，如收拾垃圾、房屋修理、扫雪、游泳池维护以及灾害保险。

目前，常见的贷款期限有30年、20年、15年、7年和5年等等。购房者可以根据自己的情况进行选择。如果年龄较大，希望早点还完贷款，就选择期限短的贷款；如果年轻，或希望提高贷款额或降低支付额，可以选择期限较长的贷款，慢慢还贷。（作者为注册会计师）

来源：worldjournal