浮动利率房贷 再风行 选择有道

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2008年的一场金融风暴，使浮动利率房贷成为众矢之的。许多屋主习惯了头几年的固定利率，在转为浮动之后付不出突然飙高的房贷，在全美造成一波违约浪潮。

自此之后，多数银行紧缩放贷条件，以确保申请浮动利率房贷（ARM）的屋主，确实具有偿还能力。而随着房贷利率从谷底回升，ARM又再次成为买家申贷考虑的选项之一。

据房贷金融业协会（MBA）统计，在上月申请的新屋贷款当中，ARM约占8.2%，高於2月的7.7%，跟去年12月的水平接近。上次AR占比达到该水平，是2008年6月。

自一年多前房贷利率触及历史低点，至今已回升将近一个百分点，与此同时，浮动房贷与固定房贷利率之间的差距，也逐渐扩大。

据半官方房贷机构房地美（Freddie Mac）统计，上周全美30年期固定房贷利率从4.27%升至4.33%。相较之下，五年期浮动房贷利率仍在3.03%左右。

不过，浮动利率房贷是否适合仍因人而异，美联社理财专家提供几点考虑事项。

1. 计画拥房年限。目前市面上最常见的浮动利率房贷，分别锁定固定利率五年、七年或十年。过了这段期间之后，房贷利率就会从固定变成浮动，通常也会升高，有时甚至是呈倍数上升。

因此，在一个利率走升的环境当中，屋主最好已有计画在利率锁定期间内卖房，否则将面临利率升高的风险。举例来说，你打算在买房后五年之内把房子转手，申请五年期浮动利率房贷将比30年期固定利率房贷更省钱。

堪萨斯市认证财务规划师葛兰特（Don Grant）说，「如果你打算拥有房子很长一段时间，或至少是超过利率锁定期间，那你最好还是申请固定利率房贷」。

2.申贷条件。多数银行在核发房贷之后，不会继续持有该笔房贷，而是把它们转卖给房利美（Fannie Mae）与房地美等房贷担保机构。在这种情况下，银行核发房贷的时候将比照二房标准，条件可能较为严格。

拍卖网站Auction.com执行副总裁夏加（Rick Sharga）说，由於在金融危机之后房贷违约大增，取得房贷已没有以前容易，尤其是浮动利率房贷。「他们将确认你有能力支付房贷转为浮动后的每月还款，才会核发房贷。而固定与浮动期间的房贷还款可能相差很大。」

房贷业者衡量买家还款能力的一项重要指标，是个人债务与收入比率，即个人有多少收入，需用来偿还债务。一般来说，这项指标超过43%，便没有机会取得房贷。

Discover Home Loans首席经济学家芬德雷（Cameron Findlay）说，「如果你连30年期固定利率房贷都拿不到，就更不可能申请到浮动利率房贷」。

3. 还款弹性。ARM在利率锁定期间，每月还款金额会低於固定利率房贷。这代表你有更多弹性运用手头资金，偿还其他贷款或投资增值。

ARM头几年每月还款较低，也代表更高比率还款金额是用来支付本金，这会加快屋主累积房屋净值的速度。

不过，如果你偏好房贷还款不会上升的保障感，最好还是申请固定利率房贷。Bankrate.com首席财务分析师马克白（Gerg McBride）说，「如果你未来几年没有搬迁计画，锁定房贷还款让你更方便规划家庭预算」。

4. 利率增幅有限。ARM房贷虽在头几年利率固定，之后转为浮动，但许多仍对浮动和固定利率的差额设有限制。

以五年期浮动利率来说，头五年利率是固定，从第六年开始转为浮动，这种房贷可能把利率最初从固定转浮动的增幅设限在2%之内，之后再上升也不得超过2%，整个房贷年限的利率增幅则不能超过5%。

如果你在评估上述因素之后，仍考虑申请浮动利率房贷，专家建议你跟贷款专员一对一讨论，请他们把各种情境的还款金额模拟出来，再做最终决定。

来源：worldjournal