出租房产报税 填表列明收支

有房产出租收入的纳税人在报税时要填Schedule E表，列明租金收入和有关支出，算出最后赚(或亏)了多少，纳入总收入中。

许多与出租房产有关的支出都可抵扣房租收入，包括贷款利息、房地产税、房屋保险、水电费、找寻租客的广告费、律师等相关法律支出、管理费和维修费用，连开车到出租产业处理相关事宜的费也可申报扣除。此外还可以将房屋的成本(土地除外)，分27年半折旧(depreciation)，折旧的费用亦可抵扣租金收入。

但是屋主如果对租屋进行修理(repair)或改建(improvement)，国税局(IRS)对是否能在当年抵扣收入有一定的规定。如果是修理屋顶、通沟渠，换门窗、房子内外油漆等，这些都是修补物业，使房屋保持良好状况，对房屋的价值或是寿命没有太大的影响，这些修理费用可以在当年抵扣租金收入。

不过屋主如果要做一些重大的改建工程，譬如更换整个屋顶、加盖房间、安装新的热水炉等对房子价值或寿命有正面影响的支出，不能在当年全部抵扣租金收入，必须每年抵扣一小部分，做为折旧消耗掉。

许多出租屋主负有庞大的贷款利息，租金收入可能不敷各项支出，最后在结算后出现亏损，IRS规定，如果你的调整后总收入(AGI)低於10万元 (夫妻分开报税5万元)，又实际参予了房屋管理，出租房屋的亏损额每年最高可从总收入中抵扣2万5000元(夫妻分开报税1万2500元)。AGI在10万元到15万元之间，能够抵扣的亏损逐渐减少，直到完全不能抵扣。

如果出租房屋多年后，准备卖掉房子。若房屋大幅增值，卖房后将要支付资本利得税。譬如你在多年前以10万元购买一栋房屋出租，出售房子时增值到15万元，其中每年申报的折旧总额达到2万元，这2万元要从10万元成本中减去，也就是说，房屋本钱为8万元，你的资本利得为7万元。一般收入的长期资本利得税率现为15%。

来源：worldjournal