华人的投资需求将提振美国房地产

近几年来，华人投资美国房地产的数量在直线上升，在未来两年中，华人投资美国房地产可能会推动美国成为吸引单个国家跨境房地产资金最多的国家，同时也将提振美国房地产。

2014年度私募股权房地产大会(2014 PERE峰会)(Private Equity Real Estate conference, PERE Summit: Asia 2014)於周四闭幕，对参会投资者进行的调查显示，70%的投资者认为，2014-2016年期间，美国房地产将成为全球获得中国投资最多。

在2011-2013年期间，全球最大的跨境房地产投资是从新加坡流入英国的资金。在这三年中，新加坡投资者投入英国房地产市场的资金规模达到13亿美元，排名第一，从中国流入美国房地产投资资金规模位居第五。但2014 PERE峰会的与会人员认为，这种情况将发生变化。

平安信托(Ping An Trust)房地产投资部门的高级执行董事Hing Yin Lee表示，中国的流动性相当充裕。机构手上拥有很多隐蔽的流动资金，他们需要配置这些资金;资本收益率已被压至很低水平，他们需要寻找更高的收益率和更好的机会。他还称，中国投资者希望到海外房地产市场寻找高收益率，所以美国房地产就成了首选。

仲量联行(Jones Lang Lasalle)表示，2013年美国是中国房地产资金的第一大投资目的地。2011-2013年期间，每个中国投资者每年的每笔交易平均金额达8.59亿美元。

去年，上海的复星国际有限公司(Fosun International, 简称：复星国际)以7.25亿美元收购了纽约的第一大通曼哈顿广场(Chase Manhattan Plaza);绿地集团(Greenland Holding Group)则获得了总投资额50亿美元的Atlantic Yards项目的70%股权，这是一个位於纽约布鲁克林的住宅项目。绿地集团还以10亿美元在洛杉矶购置了一块土地。

仲量联行称，对於中国投资者而言，第一大通曼哈顿广场这样的写字楼资产是最受欢迎的投资目标，在2013年达成的76亿美元商业地产交易中，此类资产占到85% 。

基汇资本(Gaw Capital Partners)董事长兼执行合夥人吴继炜(Goodwin Gaw)表示，中国的资金来源多种多样，有高值人士、保险公司、主权财富基金，现在房地产开发商也进来了。这些投资者正在洛杉矶、旧金山和纽约大举投资。

吴继炜称，美国房地产投资者面临着包括租赁合同种类不同在内的各种挑战。他表示，在香港，写字楼租赁合同每3年续约，房东可以在续约时上调房租，而租户只能接受。在美国，写字楼租赁合同每10年续约，续约时会涉及租赁区装修补贴(Tenant Improvement Allowance)的费用，房主会与租户协商一笔资金，这笔资金由房主承担，用於满足租户的需求。

另一项挑战是在管理风格方面。平安信托的Lee表示，中国投资者希望完全控制所投资的资产，即使投资者自身并非资产的管理人。他说，中国投资者希望掌控的决策权超过西方人的预期。

投资美国房地产市场的另一个障碍是税务问题。

在美国，除了其他税务规定外，外国投资者还必须遵守一系列被称为《外国投资者房地产税法》(Foreign Investors in Real Property Tax Act)的规定。根据该法，当外国人出售美国房地产时，需预扣卖价10%的款项。房地产专业人士去年年中对《华尔街日报》(The Wall Street Journal)表示，此类复杂的结构经常导致主权财富基金和其他投资者更愿意到美国以外的其他市场投资房地产。

Grosvenor Asia Pacific首席执行长Nicholas Loup称，美国在房地产税务方面很不友好;人们不太可能到美国去投资房地产的原因之一就是税务问题。

来源：华美优胜